Dopyt sa drží na stabilnej, hoci nižšej úrovni ako v predchádzajúcich rokoch, neobsadenosť rastie

Redakcia05.11.2026

Dopyt sa drží na stabilnej, hoci nižšej úrovni ako v predchádzajúcich rokoch, neobsadenosť rastie. Od prvého štvrťroka 2026 Industrial Research Forum upravilo metodológiu zberu a reportovania dát. Po novom sleduje aj projekty v stave shell & core, teda priestory v stave holopriestorov v projektoch, ktoré sú dokončené, ale ešte nie sú skolaudované.

Tieto projekty predtým spadali do priestorov vo výstavbe a po novom budú v samostatnej kategórii. Nová metodika zahŕňa reportovanie celkovej plochy a miery neobsadenosti bez projektov v stave shell & core, ako aj s ich započítaním. V tomto kontexte Industrial Research Forum prináša súhrn údajov o trhu so skladovými a výrobnými nehnuteľnosťami v 3. štvrťroku 2026.

Celková plocha moderných priemyselných priestorov triedy A dosiahla 4,9 milióna m²
Celkový dopyt dosiahol 97 000 m², čo predstavuje medziročný nárast o 50,7 % v porovnaní s tretím štvrťrokom 2025.
Čistý dopyt bez započítania renegociácií dosiahol 47 600 m².
Miera neobsadenosti vzrástla medzikvartálne o 0,32 percentuálneho bodu na 8,12 %.
Na trh bolo dodaných 47 750 m² nových priestorov v dvoch budovách, avšak v stave shell&core.
Objem priestorov vo výstavbe dosiahol 231 800 m², pričom 51 % plôch bolo vopred zazmluvnených.
Najvyššie priemerne dosahované nájomné (prime rent) na Slovensku sa stabilizovalo na hodnote 5,30 € mesačne za m².

„V treťom kvartáli pokračoval rast neobsadenosti, ktorý však nemožno priamo spájať s novou výstavbou vzhľadom na dlhší investičný cyklus developerských projektov. Popri primárnej neobsadenosti rastie význam podnájmových priestorov, ktoré nájomcom ponúkajú atraktívnejšie podmienky. Špekulatívna výstavba naberá na význame najmä v segmente štandardných logistických a skladových priestorov, zatiaľ čo dopyt po build-to-suit riešeniach sa čoraz viac zužuje na špecifické prevádzkové požiadavky. V ďalšom období budú rozhodujúcimi faktormi načasovanie dodávok, lokalita a flexibilita ponuky. “

komentuje Lucia Kvasničková, Senior konzultant na Industriálnom oddelení spoločnosti Colliers.

CELKOVÁ PONUKA PRIEMYSELNÝCH PRIESTOROV NA SLOVENSKU

Celková plocha moderných priemyselných priestorov určených na prenájom na Slovensku dosiahla na konci tretieho štvrťroka 2026 úroveň 4,9 milióna m². V rámci rozšírenej metodiky zahŕňajúcej aj priestory v stave shell & core, ktorých objem predstavoval 118 000 m², dosahuje celková evidovaná plocha 5,02 milióna m².

V treťom štvrťroku bolo v rámci rozšírenej metodiky evidovaných 47 750 m² nových priemyselných priestorov v dvoch budovách, ktoré boli dodané na trh v stave shell & core. Najväčšiu časť novej ponuky predstavovalo 27 750 m² v CTPark Žilina Airport, nasledovaných 20 000 m² vo Valtec Lieskovec.

PROJEKTY VO VÝSTAVBE

Na konci tretieho štvrťroka 2026 bolo na Slovensku vo výstavbe celkovo 231 800 m² priemyselných priestorov, čo predstavuje pokles oproti predchádzajúcemu kvartálu. Z tohto objemu bolo 51 % plôch, resp. 119 330 m², vopred zazmluvnených. Dopyt po priestoroch vo výstavbe naďalej generujú predovšetkým výrobné spoločnosti z automobilového sektora a logistickí operátori (3PL).

DOPYT

Celkový (hrubý) dopyt po priemyselných priestoroch dosiahol v treťom štvrťroku 2026 úroveň 97 000 m², realizovaných prostredníctvom 21 transakcií. V porovnaní s predchádzajúcim kvartálom ide o mierny nárast 3,9 %.

Oproti predchádzajúcemu kvartálu sa zmenila štruktúra transakcií. Najväčšiu časť dopytu predstavovali renegociácie, ktoré sa podieľali na celkovom take-upe 51 %. Nasledovali nové nájomné zmluvy s podielom 24 %, predprenájmy predstavovali 17 % a expanzie 8 % celkového take-upu.

Z geografického hľadiska dominoval v rámci dopytu Bratislavský kraj, najmä okolie Senca a Žilinský kraj.

Medzi najvýznamnejšie transakcie tretieho kvartálu patrila renegociácia nájomnej zmluvy logistického operátora (3PL) na ploche 12 600 m² a nový prenájom spoločnosti z maloobchodného sektora s výmerou 9 600 m².

NEOBSADENOSŤ

Na konci tretieho štvrťroka 2026 dosiahla miera neobsadenosti priemyselných priestorov úroveň 8,12%, čo predstavuje nárast o 0,32 percentuálneho bodu oproti predchádzajúcemu kvartálu. Trh tak naďalej eviduje jednu z najvyšších úrovní neobsadenosti v posledných piatich rokoch.

V prvej polovici roka 2026 bola zavedená alternatívna metodika výpočtu miery neobsadenosti, ktorá zahŕňa aj priestory v stave shell & core. Tento rozšírený ukazovateľ poskytuje komplexnejší pohľad na reálne dostupnú ponuku priemyselných nehnuteľností na trhu. Po zahrnutí týchto priestorov dosiahla miera neobsadenosti v treťom štvrťroku 2026 úroveň 9,85 %.

Na trhu je aktuálne k dispozícii približne 398 000 m² voľných priestorov, pričom ďalších 96 400 m² predstavujú priestory v stave shell & core. Po ich započítaní dosahuje celková dostupná plocha 494 455 m². Bez zahrnutia shell & core priestorov sa najväčší objem voľných plôch nachádza v regióne Senec, ktorý tvorí 32 % celkovej ponuky, nasledovaný Trnavou s podielom takmer 25 %. Obe lokality tak naďalej koncentrujú viac než polovicu všetkých dostupných priemyselných priestorov na slovenskom trhu.

NÁJOMNÉ

Najvyššie dosahované nájomné priemyselných a logistických nehnuteľností (tzv. prime rent) na Slovensku sa v tomto kvartáli stabilizovalo na hodnote 5,30 €/m²/mesiac. Vo vybraných lokalitách sa nájomné pohybuje od 3,80 – 5,30 €/m²/mesiac v závislosti od atraktivity a dostupnosti voľných priestorov v danej lokalite, v prípade city logistiky v Bratislave môže dosahovať až 6,50 €/m²/mesiac. Výška nájomného za kancelárske priestory v rámci priemyselných budov naďalej dosahuje úrovne 9,00 – 12,50 €/m²/mesiac. Priemerná výška servisných poplatkov sa taktiež naďalej pohybuje okolo 1,00 €/m²/mesiac.