Prechod na e-commerce zvyšuje dopyt po skladových priestoroch

Segmentu logistických a priemyselných nehnuteľností ako jednému z mála súčasná pandémia neuškodila. Práve naopak, nárast predaja cez internet výrazne zvyšuje dopyt po skladovacích kapacitách. O súčasnej situácií, o výsledkoch trhu za minulý rok ale aj o očakávaniach pre ten nasledujúci sme sa rozprávali s viceprezidentom a country managerom spoločnosti Prologis pre Českú republiku a Slovensko, Martinom Balážom.

Je to zhruba rok, odkedy svet začal meniť nový koronavírus. Ako uplynulých 12 mesiacov vnímate z pohľadu trhu logistických a priemyselných nehnuteľností Vy?

Pred rokom najprv nastala panika a nikto nevedel, čo sa bude diať. Mali sme len signály z Číny, kde bol lockdown zavedený už pár týždňov. Od kolegov sme vtedy počúvali, že pracujú len z domu a vôbec sme si nevedeli predstaviť, že by niečo podobné mohlo nastať aj u nás. Prešlo však pár týždňov a boli sme v podobnej situácii. Oddialili sme projekty a čakali sme, čo sa bude diať. Do leta sa ukázalo, že sektor priemyselných nehnuteľností kríza nezasiahla, práve naopak, naši zákazníci potrebovali expandovať, vznikal dopyt po ďalších priestoroch a preto sme spustili nové projekty v Českej republike a na Slovensku. Čo sa týka štruktúry dopytu, momentálne ho poháňajú dva hlavné faktory: prvým je zvyšovanie skladových zásob firiem, ktoré nechcú byť závislé na dodávkach a druhým je nepredvídateľný rast e-commerce. Nakupovanie online v dôsledku pandémie výrazne predbehlo svoj očakávaný vývoj. Prvú polovicu roka teda poznačila kríza spôsobená vyčkávaním, zatiaľ čo druhá polovica sa niesla v znamení rastu a expanzie, a tento vývoj ďalej pokračuje.

Spomenuli ste e-commerce. Ako vás ovplyvnil jeho prudký nárast?

Keď si vezmeme e-commerce a spomínaný rast zásob, v Európe len tieto dva faktory vyvolávajú dopyt po miliónoch metroch štvorcových logistických priestorov. Vypočítali sme, že zmenou podielu medzi štandardným retailom a e-commerce iba o jedno percento v prospech e-commerce vznikne na európskej úrovni dopyt po dvoch miliónoch metroch štvorcových. Pritom očakávame, že v najbližších štyroch rokoch bude zmena predstavovať 5 až 6 percent, a to môže na Slovensku vyvolať rozšírenie aktuálneho trhu s logistickými nehnuteľnosťami rádovo o desiatky percent. Sklady boli dlhodobo na chvoste záujmu realitného trhu, no teraz sa všetko zmenilo a záujem investorov sa sústreďuje práve na priemyselné a logistické nehnuteľnosti. Momentálne zažívame boom.

Budú pre ďalší rozvoj dostupné zaujímavé lokality?

Na Slovensku je stále dostatok zaujímavých lokalít, na rozdiel od napríklad okolia Prahy. Domáci trh je relatívne malý a prvé logistické nehnuteľnosti tu vznikali v rokoch 2005 až 2006. Avšak dopyt po nehnuteľnostiach stále stúpa, a preto si myslím, že do štádia, aké vidíme dnes v Prahe alebo v Budapešti, sa môžeme dostať približne o 3 až 5 rokov. V obidvoch spomínaných mestách je problém nájsť nové pozemky a postaviť väčšie logistické centrá.

Ktoré považujete za kľúčové projekty roku 2020?

Rásť chceme primárne v Prologis Park Bratislava v Senci, ktorý vnímame ako vhodný last mile delivery spot pre Bratislavu. V Bratislave ste zo Senca do pol hodiny aj s dodávkou či s väčším autom, zatiaľ čo z okolia Londýna by doručenie do mesta trvalo aj dve hodiny. Veľa firiem, ktoré v našom parku pôsobia, už poskytujú last mile delivery pre Bratislavu, preto chceme túto lokalitu ďalej rozvíjať a stavať tu nové budovy určené pre e-commerce. Mimo Bratislavy projekty neplánujeme. V Českej republike sú našimi kľúčovými lokalitami zasa Praha a Brno.

Máte v Českej republike alebo na Slovensku rozpracované projekty o ktorých už môžeme hovoriť?

Zatiaľ nemôžeme rozoberať detaily, ale v Senci zazmluvňujeme stavby pre rôzne spoločnosti, primárne z e-commerce sektora. Rovnako plánujeme nové stavby v Prahe a v Brne, tu je záujem primárne tiež zo strany e-commerce alebo od logistických spoločností, ktoré z veľkej časti poskytujú servis práve e-shopom.

Aj do segmentu logistických a priemyselných nehnuteľností výrazným spôsobom vstúpil aspekt ekológie. Čo považujete v problematike ochrany životného prostredia za kľúčové?

Životné prostredie začalo byť v našom podnikateľskom sektore témou pred 10 rokmi a veľa firiem to považovalo za marketingový nástroj. Byť zelený bolo vtedy in. Až v uplynulom čase sa však z udržateľnosti stala naprieč trhom vážna téma. Ekologické certifikáty neslúžia na to, aby sa niekto chválil, že je zelenší, ale dôkazy o udržateľnosti dnes požadujú aj samotní zákazníci. Podieľajú sa tak spolu s nami na väčšej udržateľnosti budov. Aby budovy dosiahli certifikáciu BREEAM na úrovni „Excellent“ alebo „Outstanding“, potrebujeme, aby s nami nájomca spolupracoval, keďže nejde len o samotnú budovu, ale tiež o prevádzku v nej. Využívanie dažďovej vody, solárnej energie, LED osvetlenia, pohybových senzorov či senzorov svetla sú dnes v našich skladoch už systémovo využívané veci. Inštalujeme tiež smart technológie, pomocou ktorých je možné kontrolovať spotrebu energií – to všetko nám pomáha dosahovať vysokú udržateľnosť našich budov.

Takže konečne je záujem o ekologické riešenia cítiť aj od samotných klientov, ktorí sú ochotní investovať do nich?

Určite. Ekologickejšou prevádzkou sa zaoberá aj naša štúdia s MIT (Massachusetts Institute of Technology, pozn. red.), ktorá porovnáva štandardný retail s online predajom. Stretávam sa často s názormi typu, že na cestách je príliš veľa kamiónov a dodávok, čo škodí životnému prostrediu. Práve štúdiou v spolupráci s MIT sme sa snažili poukázať tiež na to, že jedna dodávka dokáže nahradiť až sto individuálnych ciest človeka do obchodu. V súčte je preto uhlíková záťaž e-commerce o 35 % nižšia ako záťaž bežného retailu. V samotnej doprave produkuje e-commerce až o polovicu menej emisií. Last mile doručovanie môže byť navyše plne elektrifikované, čo udržateľnosť online nakupovania ešte viac zvyšuje. Predpokladám, že vďaka rýchlemu rozvoju a podpore elektromobility môžu byť elektrické dodávky v mestskej logistike v priebehu dekády už štandardom.

Čaká nás teda zásadnejšia zmena aj v nakupovaní tovarov, ako sú potraviny? Aj tento segment sa presunie do e-commerce?

Túto zmenu cítime už nejaký čas, presun nakupovania do online priestoru je prirodzený. V Európe sa 33 percent elektroniky predáva cez internet. Potraviny sú zatiaľ iba na 2 percentách. Vývojom trhu však vznikli v Českej republike pred 4 až 5 rokmi služby ako Rohlik.cz, Košík.cz alebo Tesco Online nákupy. Je nutné poznamenať, že trh v Česku je o niečo saturovanejší a dozretejší, no predpokladám, že aj na Slovensku bude do 5 rokov viacero firiem, ktoré budú ponúkať nákup potravín online.