Aký bol pre Prologis rok 2021?

Logistika a logistický development sú oblasťami, v ktorých pandémia zvýšila dopyt a urýchlila rast. Aj tu sa však prejavili turbulencie, ktoré pred developerov postavili zásadné výzvy. O tom, ako ich úspešne zvládla spoločnosť Prologis sme sa porozprávali s jej viceprezidentom a country managerom v Českej republike a na Slovensku, Martinom Balážom.

Ako by ste zhrnuli rok 2021 z pohľadu Prologisu?

Asi nikoho neprekvapí keď poviem, že bol stále poznačený pandémiou. V prvej polovici roku 2020, keď pandémia prišla, to bolo ešte iné. Všetko bolo neisté, pripravovali sme sa na najhoršie, nikto nevedel, čo nás čaká. Po lete 2020 sa však ukázalo, že z pohľadu biznisu to pre nás nie je až také zlé a tento trend pokračoval aj v roku 2021, dokonca by som povedal, že sa ešte posilnil. Zaznamenali sme väčší rast dopytu, skladové priestory boli ešte žiadanejšie. Na Slovensku sme v roku 2021 obsadili takmer všetky skladové priestory a v Českej republike sme obsadili úplne všetko. Rok 2021 teda pre nás bol v znamení rastu, aj keď občas bolo aj pre nás ťažké predvídať. Veľa našich zákazníkov potrebovalo logistické priestory zo dňa na deň alebo z mesiaca na mesiac, čo sa ťažko plánovalo. Biznis rastie, a to vnímame veľmi pozitívne.

Aké boli najväčšie výzvy, ktorým ste museli čeliť?

Ako najväčšiu výzvu sme vnímali dostupnosť stavebných kapacít a to jednak materiálovú a takisto cenovú. Tento vývoj sme najmä koncom roka 2021 očakávali a nakoniec sa stal aj skutočnosťou. Ak sa vám dodacie lehoty na sklady zmenia zo 6 na 12 alebo viac mesiacov, plánovanie je skutočne zložité. Ale aj s týmto sme sa naučili pracovať. Ešte na konci roka 2020 sme stihli zakontrahovať materiály a dodávky na výstavbu skladov pre zákazníkov, ktorý čakali na dokončenie budov v roku 2021. Pri nových halách už zákazníkom nesľubujeme dokončenie v lehote 6 až 7 mesiacov, ale za 11 až 12 mesiacov.

Ako vnímate veľký rozvoj logistických kapacít v okolí Bratislavy?

Podľa mňa je veľmi dobre, že okrem Senca sa rozvíjajú aj ďalšie lokality. Podľa môjho názoru z tohto hľadiska Slovensko dobieha to, v čom doteraz zaostávalo. V novom developmente dobiehame okolité krajiny. Slovensko má v rámci Strednej Európy veľmi dobrú pozíciu pre logistiku, preto je pochopiteľné, že veľa nadnárodných firiem si vyberie bratislavský región či už na zásobovanie celej Európy alebo Slovenska. Túto expanziu, ktorá sa netýka už len Senca, podporuje aj rast domácej spotreby.

Očakávate, že bude tento rast pokračovať?

Áno, bez väčších problémov bude pokračovať aj v ďalších rokoch. Podobnú situáciu sme zažili zhruba pred 5-6 rokmi v Českej republike, kde nastal veľký boom developmentu skladových priestorov. Ja som za tento rozvoj slovenského trhu rád, myslím si, že mu to patrí a podporuje to aj domácu ekonomiku, či už tvorbou zásob, spomínanou domácou spotrebou a pod.

Plánujete ďalší rozvoj v Senci? Ak áno, od čoho bude závisieť?

Čo sa týka nášho potenciálu v Senci, my sme tu pred niekoľkými rokmi predvídavo kúpili veľký objem pozemkov s rozlohou približne 80 hektárov. Nejaká časť sa zastavala, no stále dokážeme aj len na tom čo vlastníme postaviť približne 200 000 m2 nových hál. Pre lepšiu predstavu, celý náš areál v Senci má 400 000 m2, takže ho dokážeme stále zväčšiť až o polovicu a ďalej rásť.

Momentálne registrujeme tak významný dopyt, že zhruba 90 % našich developmentov je realizovaných priamo pre existujúcich zákazníkov. Aj keby sme chceli stavať špekulatívne, objaví sa záujemca, ktorý tú halu chce. Momentálne staviame veľkú halu v Senci s rozlohou 40 000 m2 a tam máme malú, približne 8 000 m2 časť, ktorá bude špekulatívna, ale momentálne je podľa mňa slovenský trh predovšetkým o výstavbe na kľúč, pre konkrétnych zákazníkov s okamžitými potrebami. Špekulatívne stavby prídu postupne.

Stále platí, že sa na Slovensku príliš nepozaeráte na príapdné lokality mimo Senca?

Zatiaľ nie, myslím si, že toto nie je úplne naša budúcnosť. Dokážeme príležitostne postaviť halu na kľúč, podľa konkrétnych požiadaviek našich zákazníkov aj mimo Bratislavy. Mali sme takýto prípad v Žiari nad Hronom, kde to ale nedopadlo podľa našich očakávaní. Náš primárny fokus na Slovensku ale smeruje na bratislavský región, teda Senec a prípadne samotnou Bratislavu. Rozvíjať sa určite chceme, no momentálne je toto jediný región Slovenska, kde budeme naozaj aktívni.

Čo v súčasnosti zákazníci vyžadujú a očakávajú od developerov?

Tá základná pridaná hodnota developera zostáva – firmy očakávajú, že developer kúpi pozemok, prejde všetkými schvaľovacími a povoľovacími procesmi, ktoré sú na Slovensku aj v Českej republike extrémne náročné. Následne dokáže halu postaviť ideálne v rozmedzí 6 mesiacov, ale ako sme hovorili, pri súčasnom nedostatku materiálov je to skôr 12 mesiacov. Sekundárnou pridanou hodnotou je jednoznačne kvalita budov, ich výška alebo environmentálne prvky. Dnes je už samozrejmosťou, že v našich skladoch je inštalované LED osvetlenie, ktoré vybavujeme pohybovými senzormi a ktoré sa zároveň riadi intenzitou denného svetla. Toto všetko sú prvky, ktoré zákazníkom pomáhajú šetriť náklady a zvyšovať efektivitu. Snažíme sa tomu prispôsobovať aj technickú špecifikáciu budov, radi by sme išli aj do výšky, no na Slovensku to zatiaľ územné plány neumožňujú. Snáď sa to postupom času zmení. Toto je pridaná hodnota, ktorú zákazníci od developera očakávajú.

Chceme ísť ešte ďalej, preto rozvíjame aj pridané služby, ktoré nazývame Prologis Essentials. V praxi to znamená, že chceme efektívne využiť našu globálnu kúpnu silu. Momentálne máme globálne cez 100 mil. m2, čo je obrovská plocha. Náš najbližší konkurent sa počíta v zlomkoch. Takisto sa zákazníkom snažíme pomáhať nakupovať regálové systémy, manipulačnú techniku a pod. Nechceme byť iba firmou, ktorá poskytne priestor a tam to pre ňu končí. Chceme rozvíjať ďalšie produkty a služby, nájomcovia v Prologis parkoch mohli profitovať z veľkosti nášho podnikania. Na Slovensku a v Českej republike začíname s týmito službami práve teraz.

Nedá sa nedotknúť aj témy ekológie, tá sa stala nosnou témou už aj v logistike. Čo je v tomto smere kľúčové pre Prologis?

Nepodceňujeme certifikáciu, všetky naše develpomenty certifikujeme či už ako BREEAM Excellent, Very good alebo Outstanding, závisí to však aj od prevádzky zákazníka, nielen od budovy samotnej. Je to dobrý smer, treba nové budovy stavať čo najlepšie a najefektívnejšie. Pozitívne ale vnímam aj to, že to nie je už iba iniciatíva developerov. Na zvyšovanie udržateľnosti tlačia aj samotní zákazníci, čo je obrovská zmena oproti situáci spred 2-3 rokov. Už v zadaní od zákazníka v dnešnej dobe dostávame požiadavky napríklad na zelené prvky a typ kúrenia. Trhu to pomôže, zvýši sa štandard developmentu, a to je super. Podľa mňa sa tlak v tomto smere bude zvyšovať.

Samozrejme, aj my by sme boli radi, keby všetky naše centrá disponovali solárnymi panelmi, nabíjačkami pre elektromobily, elektrické kamióny a pod., ale treba sa na to všetko pozerať realisticky. My sme napríklad v Prahe spolu s DHL postavili nabíjačku pre nákladné autá, považovali sme ju za normálnu vec, ktorá je potrebná a napokon sme zistili, že je to prvá nabíjačka svojho druhu v Európe. Ostali sme milo prekvapení (úsmev). Ale tým chcem povedať to, že disponovať podobnými riešeniami je dôležité, no musíte brať ohľad aj na kapacity. Nemôžete pri každej budove postaviť 20 nabíjačiek a neriešiť, odkiaľ do nich bude prúdiť elektrická energia. Na Slovensku chýba podpora moderných zelených technológií zo strany štátu, no dúfam, že aj toto sa časom zmení. Z hľadiska štátnej podpory zelených riešení je dobrým príkladom Holandsko.

Za rozhovor ďakuje Martin Miksa